Em tempos como o presente, em que os cortes na taxa básica de juros tornam os investimentos financeiros pouco atrativos, é preciso expandir os horizontes na busca de outras formas de investimento que tragam melhores retornos. Uma destas possibilidades são os grupos de investimento imobiliário.

É sabido que o montante de investimento na realização de empreendimentos imobiliários não é baixo e muitas vezes, apesar do desejo de entrar neste ramo lucrativo, não se tem individualmente os valores necessários. É aí que entram os grupos de investimento imobiliário, os quais, em termos práticos, consubstanciam-se no agrupamento de pessoas (físicas ou jurídicas) que, a fim de concretizar um intuito comum de empreender no mercado imobiliário, unem suas forças e capital para tanto.

Porém, para cada ato ou negócio que em nossa vida prática realizamos, há uma ou mais ferramentas jurídicas correspondentes, que tem por finalidade dar existência jurídica válida e eficaz àquele negócio ou ato, o qual então passa a ser qualificado como jurídico, conferindo segurança aos sujeitos envolvidos. No caso dos Grupos de Investimento Imobiliário uma das ferramentas possíveis são as Sociedades de Propósito Específico (SPEs).

As SPEs não são uma modalidade de tipo societário, dado que as SPEs podem adotar tanto a forma de Sociedades Limitas quanto de Sociedades Anônimas. São em verdade um tipo de estrutura empresarial peculiar, a qual é criada para a realização de um objetivo especial, no caso em comento, a realização de um empreendimento imobiliário específico. Ou seja, consubstancia-se em uma sociedade empresária criada especialmente para a realização daquele empreendimento imobiliário, aquele “propósito específico”.

Assim, reunidas tantas pessoas quantas bastem para se alcançar o investimento necessário à realização do empreendimento, estas passarão a ser sócias entre si em uma sociedade empresária (limitada ou anônima) que terá a finalidade única e específica de realização daquele empreendimento imobiliário apenas. Importante ressaltar que esta finalidade específica das SPEs deve constar expressamente do seu objeto social no respectivo contrato ou estatuto social.

Uma vez concretizado o empreendimento e realizados seus ativos, caberá a cada um dos sócios uma parcela do VGV (valor geral de vendas), obviamente descontados os valores necessários à quitação de todo o passivo da SPE. Esta parcela do VGV será proporcional às cotas e ao investimento, assim como será distribuída aos sócios como lucro, o que traz aos investidores grande benefício tributário, já que a distribuição dos lucros sociais, desde que observadas todas as normas contábeis, é isenta de tributação.

Ainda, ao se utilizar das SPEs para a estruturação dos grupos de investimento imobiliário, permite-se isolar um tipo de atividade ou empreendimento das demais atividades dos sócios controladores, delimitando os riscos, trazendo maior segurança à saúde financeira do empreendimento e consequentemente aos seus investidores, quanto mais quando se associa a criação das SPEs com a afetação de seu patrimônio, criando uma blindagem patrimonial legalizada. É claro que a escolha da ferramenta legal a ser utilizada deve ser feita caso a caso, visto que são diversos os aspectos que envolvem este tipo de negócio e cada qual tem suas peculiaridades. Porém, em termos gerais é possível afirmar sem receio que as SPEs mostram-se uma ferramenta legal extremamente eficaz e eficiente à formalização dos Grupos de Investimento Imobiliário.

Manuela Balarotti , advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, Subseção de Londrina.